Immobilien Teil 1 – Grundstückskaufverträge
Bei allen Vereinbarungen, die die Übertragung oder den Erwerb von Grundbesitz zum Gegenstand haben, muss der Notar hinzugezogen werden, damit wirksame Vereinbarungen zu Stande kommen.
Die Einschaltung des Notars ist weiterhin auch bei Eigentumswohnungen (Wohnungseigentum und Teileigentum) sowie bei Erbbaurechten, bei denen das Eigentum am Grundstück sowie am Gebäude ausnahmsweise verschiedenen Personen zusteht, erforderlich.
Der Beurkundungszwang dient dem Schutz der Beteiligten und soll folgendes sicherstellen:
- die Beteiligten sollen auf die Bedeutung des Geschäfts hingewiesen und vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen geschützt werden - Warnfunktion -
- der Beweis der getroffenen Vereinbarung soll gesichert werden - Beweisfunktion -
- die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts soll gewährleistet werden - Gültigkeitsgewähr -
- die Beteiligten sollen sachgerecht beraten werden - Beratungsfunktion -
Gegenstand eines Kaufvertrages können sein
- ein Wohnhaus,
- ein gewerblich genutztes Objekt,
- eine Eigentumswohnung,
- ein Bauplatz,
- ein Ackergrundstück,
- ein Erbbaurecht.
Der Notar stellt die genaue Bezeichnung der Parteien des Kaufvertrages, des Vertragsgegenstandes und des Kaufpreises sicher. Daneben enthält der vom Notar aufgesetzte Vertrag insbesondere Regelungen über:
- die Haftung bei Sachmängeln,
- die Gewährleistung dafür, dass das Vertragsobjekt frei ist von Rechten Dritter, wie z.B. Hypotheken, Grundschulden oder Rechten eines Mieters,
- den Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzungen und Lasten,
- die Tragung von Erschließungskosten und sonstigen Anliegerbeiträgen, z.B. Kanalbaubeiträgen.
- Der Vertrag wird sicherstellen, dass der Käufer den Kaufpreis erst dann zu zahlen hat, wenn sein lastenfreier Eigentumserwerb sichergestellt ist. Hierzu gehört im Regelfall, dass
- alle Genehmigungen, die für die Wirksamkeit des Vertrages und für die Sicherstellung seiner Abwicklung erforderlich sind, vorliegen,
- der Käufer im Grundbuch durch eine Vormerkung gesichert ist,
- dem Notar alle Unterlagen vorliegen, die etwa zur Löschung eingetragener Hypotheken oder Grundschulden erforderlich sind,
- die zuständige Stadt oder Gemeinde erklärt hat, dass ihr an dem Kaufobjekt kein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht, oder sie auf die Ausübung eines derartigen Vorkaufsrechtes verzichtet.
Verfügt der Käufer - wie im Normalfall bei höheren Kaufpreisen - über diesen Kaufpreis nicht in bar, wird der Notar Regelungen vorschlagen, die es dem Käufer bereits vor seiner Eintragung als Eigentümer erlauben, den Kaufgegenstand seiner finanzierenden Bank oder Sparkasse als Sicherheit zur Verfügung zu stellen. Der Verkäufer wird daher im Regelfall dem Käufer im Vertrag eine Vollmacht erteilen, das verkaufte Objekt mit einer Grundschuld oder Hypothek zu belasten (Belastungsvollmacht).
Selbstverständlich muss neben dem Schutz des Käufers auch der Schutz des Verkäufers sichergestellt werden. Dies geschieht üblicherweise dadurch, dass der Notar angewiesen wird, die Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt erst dann zu beantragen, wenn der Verkäufer zuvor seinen Kaufpreis erhalten hat.
Die wechselseitigen Verpflichtungen der Parteien des Kaufvertrages werden darüber hinaus regelmäßig auch noch dadurch gesichert, dass aus der notariellen Urkunde wie aus einem gerichtlichen Urteil sofort vollstreckt werden kann, insbesondere gegen einen Käufer, der seinen Zahlungsverpflichtungen nicht fristgerecht nachkommt.
Ob der Kaufpreis angemessen ist, kann und darf der Notar nicht beurteilen. Ebenso wenig prüft er, ob der Käufer in der Lage ist, den Kaufpreis auch tatsächlich zu zahlen. Daher sollte die Finanzierung des Kaufpreises vor der Beurkundung des Kaufvertrages feststehen und dem Verkäufer in geeigneter Form nachgewiesen sein.
Im nachfolgenden Link zur Bundesnotarkammer finden sich weiterführende Hinweise
http://bnotk.de/Buergerservice/Informationen/Immobilien/index.php